תמחור נכון הוא אחד הגורמים המשפיעים ביותר על הצלחת המכירה.
הטעות היקרה ביותר שמוכרי דירות עושים
אם יש טעות אחת שחוזרת על עצמה שוב ושוב, זו קביעת מחיר שאינו תואם את המציאות.
יש בעלי נכסים שמבקשים מחיר גבוה מתוך מחשבה שתמיד אפשר לרדת בהמשך. אחרים חוששים שלא ימצאו קונה ומפרסמים במחיר נמוך מדי.
בשני המקרים התוצאה עלולה להיות הפסד כספי.
כאשר נכס מתומחר נכון כבר מהיום הראשון, הוא מושך יותר מתעניינים, מייצר יותר ביקורים ולעיתים אף יוצר תחרות בין קונים. לעומת זאת, נכס שמתומחר בצורה שגויה עלול להישאר זמן רב בשוק ולאבד מהאטרקטיביות שלו.
אל תסתמכו על מודעות באינטרנט בלבד
מודעות באתרי נדל"ן מציגות את המחיר שהמוכר מבקש, לא את המחיר שבו העסקה תיסגר.
הפער בין המחיר המבוקש למחיר הסופי יכול להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים.
לכן חשוב להתבסס בעיקר על עסקאות שבוצעו בפועל ולא רק על מודעות פעילות.
אילו גורמים באמת משפיעים על שווי הנכס?
אין נוסחה אחת שמתאימה לכל דירה, אך יש מספר גורמים מרכזיים שמשפיעים כמעט על כל עסקה.
מיקום
גם בתוך אותה שכונה יכולים להיות פערי מחירים משמעותיים. רחוב שקט, קרבה לפארק, נגישות לתחבורה ציבורית או מוסדות חינוך איכותיים עשויים להשפיע על ערך הנכס.
עסקאות שבוצעו באזור
זהו אחד המדדים החשובים ביותר. ככל שהעסקאות דומות יותר לנכס שלכם מבחינת גודל, גיל הבניין ומאפיינים נוספים, כך הערכת השווי תהיה מדויקת יותר.
מצב הנכס
קונים בוחנים כל פרט. מצב המטבח, חדרי הרחצה, הריצוף, החלונות, מערכת החשמל והאינסטלציה משפיעים על התחושה הכללית ועל המחיר שהם יהיו מוכנים לשלם.
מאפייני הדירה
המאפיינים המרכזיים כוללים קומה, מעלית, חניה פרטית, מחסן, ממ"ד, מרפסת, כיווני אוויר, נוף, שטח הדירה ותכנון פנימי.
לפעמים הבדל קטן במאפיין אחד יוצר פער משמעותי במחיר.
גיל הבניין ותחזוקתו
בניין מטופח עם לובי מסודר, מעלית תקינה ותחזוקה שוטפת יוצר רושם חיובי ומעניק ביטחון לקונים.
לעומת זאת, בניין מוזנח עלול להשפיע לרעה גם אם הדירה עצמה במצב מצוין.
תוכניות פיתוח עתידיות
גם מה שעומד להיבנות בעתיד משפיע על ערך הנכס.
לדוגמה: תחנת רכבת קלה, פארק חדש, מרכז מסחרי, מוסדות חינוך או פרויקט התחדשות עירונית.
במקרים רבים תוכניות כאלה מעלות את הביקוש באזור עוד לפני שהן יוצאות לפועל.
הקריטריון שרבים לא מכירים
אחד הנתונים החשובים ביותר הוא התנהגות השוק.
לא מספיק לדעת בכמה נמכרו דירות. חשוב להבין גם כמה זמן הן היו בשוק, האם המחיר ירד במהלך הפרסום, כמה ביקורים התקיימו והאם היו מספר הצעות במקביל.
המידע הזה מלמד הרבה יותר על המחיר האמיתי שהשוק מוכן לשלם.
למה מחיר גבוה מדי עלול להזיק?
יש בעלי נכסים שאומרים: נתחיל גבוה, ואם לא תהיה התעניינות נוריד בהמשך.
בפועל, במקרים רבים זה עובד בדיוק הפוך. כאשר נכס נמצא זמן רב בשוק, קונים מתחילים לחשוב שיש בו בעיה.
גם לאחר הורדת המחיר, הוא עלול להיתפס כפחות אטרקטיבי לעומת נכסים חדשים שפורסמו.
וגם מחיר נמוך מדי הוא טעות
מצד שני, תמחור נמוך מתוך רצון למכור מהר עלול לגרום לכם לוותר על סכומי כסף משמעותיים.
המטרה אינה למכור בכל מחיר. המטרה היא למכור במחיר הנכון.