מכירת נכס היא עסקה של מיליוני שקלים. אל תתנו לטעויות קטנות לעלות לכם הרבה כסף.
מכירת דירה מתחילה הרבה לפני הפרסום
רבים חושבים שתהליך המכירה מתחיל ברגע שמעלים מודעה ליד2 או מפרסמים את הנכס ברשתות החברתיות. בפועל, התהליך מתחיל הרבה קודם.
ההחלטות שמתקבלות עוד לפני שהקונה הראשון מתקשר הן אלו שקובעות במקרים רבים אם הנכס יימכר במהירות, בכמה כסף הוא יימכר ועד כמה התהליך יהיה פשוט או מורכב.
לאורך השנים ראינו שבעלי נכסים שונים, מאזורים שונים ובטווחי מחירים שונים, חוזרים שוב ושוב על אותן טעויות. החדשות הטובות הן שכמעט כולן ניתנות למניעה.
1. קובעים מחיר לפי תחושת בטן
זו ללא ספק אחת הטעויות היקרות ביותר. יש בעלי נכסים שמבקשים את המחיר שהשכן ביקש לפני שנה. אחרים מסתמכים על מודעות באינטרנט, ויש מי שמחליטים על סכום שנראה להם הוגן.
אבל מחיר מבוקש אינו מחיר שוק.
תמחור נכון מבוסס על נתונים כמו עסקאות שבוצעו לאחרונה באזור, ביקוש והיצע, מצב הנכס, גיל הבניין, קומה, מעלית, חניה, ממ"ד, מרפסת, כיווני אוויר, תוכניות פיתוח עתידיות ופוטנציאל להתחדשות עירונית.
מחיר גבוה מדי עלול לגרום לכך שהנכס יישאר זמן רב בשוק. לאחר מספר חודשים, קונים מתחילים לשאול את עצמם למה הנכס עדיין לא נמכר, ולעיתים דווקא אז נאלץ בעל הנכס להוריד את המחיר בצורה משמעותית.
2. בוחרים את איש המקצוע הלא נכון
לא כל יועץ נדל"ן מתאים לכל נכס. מי שמוביל עסקאות יוקרה בהרצליה פיתוח אינו בהכרח האדם המתאים למכירת דירת ארבעה חדרים בחולון, ולהפך.
לפני שבוחרים איש מקצוע, בדקו כמה עסקאות ביצע באזור שלכם, כיצד הוא משווק נכסים, האם יש לו המלצות אמיתיות, כיצד הוא מתקשר ומעדכן לאורך הדרך והאם יש לו תוכנית עבודה מסודרת.
ניסיון מקומי שווה הרבה יותר מהבטחות גדולות.
3. לא עובדים עם עורך דין המתמחה במקרקעין
זו אינה המלצה. זו חובה.
עסקת מקרקעין היא עסקה משפטית מורכבת הכוללת התחייבויות כספיות משמעותיות, מסמכים משפטיים, בדיקות זכויות, לוחות זמנים והעברת כספים.
אל תבצעו עסקת מכירה ללא עורך דין המתמחה במקרקעין. העלות של ליווי משפטי מקצועי זניחה לעומת הנזק שעלול להיגרם מטעות אחת בחוזה או בבדיקות המקדימות.
4. מזניחים את הרושם הראשוני
לקונה לוקח פחות מדקה לגבש רושם ראשוני. לפני שהוא בודק את גודל הסלון או את כיווני האוויר, הוא רואה ניקיון, סדר, תאורה ותחזוקה.
לפעמים השקעה של כמה אלפי שקלים בצביעה, תיקונים קטנים וצילום מקצועי יכולה להשפיע הרבה יותר משיפוץ יקר.
5. בוחרים אנשי מקצוע לפי המחיר בלבד
כולנו אוהבים לחסוך. אבל במכירת נכס, בחירה לפי המחיר בלבד עלולה להיות הטעות היקרה ביותר.
יועץ נדל"ן מנוסה, עורך דין מקצועי, שיפוצניק איכותי או צלם נדל"ן טוב יכולים להחזיר את ההשקעה שלהם ואף הרבה מעבר לכך. הסתכלו על הערך שהם מייצרים, לא רק על העלות שלהם.
6. חושפים שאתם לחוצים למכור
אם הקונה יבין שאתם חייבים למכור במהירות, שכבר קניתם נכס אחר או שאתם נמצאים בלחץ כלכלי, הוא עשוי להשתמש במידע הזה במהלך המשא ומתן.
אפשר להיות כנים מבלי לחשוף את כל הקלפים. במשא ומתן, איפוק הוא יתרון.
7. מקבלים החלטות מתוך רגש
עבורכם זה הבית שבו גדלו הילדים, חגגתם אירועים וצברתם זיכרונות. עבור הקונה, זו עסקה כלכלית.
ככל שתצליחו להפריד בין הרגש לבין קבלת ההחלטות, כך יהיה לכם קל יותר להגיע לעסקה טובה.
8. מתעלמים מליקויים קטנים
ברז מטפטף, ידית שבורה, צבע מתקלף או תריס שלא נסגר אולי נראים זניחים. אבל לקונה הם משדרים שהנכס לא טופל לאורך השנים.
לפני שמתחילים להציג את הנכס, עברו עליו בעיניים ביקורתיות וטפלו בכל מה שניתן.
9. מנהלים משא ומתן ללא הכנה
משא ומתן מתחיל הרבה לפני שמדברים על המחיר. כדאי להחליט מראש מהו המחיר האידיאלי, מהו המחיר הריאלי ומהו המחיר המינימלי שלא תהיו מוכנים לרדת ממנו.
כאשר המסגרת ברורה, קל הרבה יותר לקבל החלטות נכונות גם ברגעי לחץ.
10. חושבים שהעבודה מסתיימת אחרי פרסום המודעה
פרסום הנכס הוא רק תחילת הדרך. לאחר מכן מגיעים שיחות עם מתעניינים, תיאום ביקורים, סינון קונים, משא ומתן, טיפול במסמכים וליווי העסקה עד לחתימה.
מי שמגיע מוכן לכל השלבים הללו, נהנה בדרך כלל מתהליך מסודר ורגוע יותר.